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广东11选5遗漏数据360安全购彩 旅游地产的精确定位是什么?

更新: 2013年01月16日标签: 旅游地产,旅游地产定位点击量:

十年前,当我们提到旅游地产的时候,市场和开发商告诉我们“这只是一个变着法子买房子的概念”,我们一笑了之。因为传世人知道:市场事实和科学理论会告诉我们真相。今天,经过传世机构以经纬、汪志军、王翔、秦陈虹等为核心的数十位各方面专家历经几年的努力,这本理论化的手册终于诞生了。希望我们占领了一个行业的巅峰。

从未来发展空间找卖点。中国入世后,世界经济、品牌一体化,房地产户型、品味、布局呈世界化。所以,找卖点不是只从区域性、封闭性找卖点,更要看到潜在的客户流动群。虽然房地产是不动的,但购置房产的人却是流动的。如做桂林“国际旅游物业超市”时,我们考虑的主要是外地客户,重点是港、深、澳客户群及部分外国人。因为这里地势优越,但对当地人而言不是优势,桂林山水甲天下,名山、名地、名宅、名人主要是影响外地人。正如美国前总统理查德?尼克松说的,领袖人物一定要能够看到凡人所看不到的眼前利害以外的事情,他们需要有站在高山之巅极目远眺的眼力。

从个性化发展找卖点。任何城市发展都不是千篇一律的,任何花朵都不是绝对一模一样的。旅游地产也是个性化发展而千姿百态。如三山、五岳、八达岭长城、平遥古城等及全国各大名胜景区无不具有自己独特个性。除了在这些已有旅游品牌上进行延伸拓展外,商家的着眼点应放在潜在个性的开发上。如果地下是宝藏,你用什么方法开采出来?露天开采法?斜井开采法?竖井开采法?只不过是方法的不同,个性怎么塑造,不只是看你的慧眼功夫,还要看你的慧心功夫。

用超前推断法找卖点。策划旅游地产也要讲3A原则:即超前性、独创性、实用性。如开发一个旅游项目,首先在作完大量调查、历史推论之后,就要得出“它是什么?”“它应该是什么?”的感觉点,然后围绕这一点放大,至少要超前5年或10年的方法去设定它,以避免“佛山无佛”“芜湖有湖”的现象发生。

用亚文化设定卖点。亚文化不是正统文化,它是每一种文化中包含着的若干个较小的分支,称为亚文化。亚文化包括民族、宗教、种族和地域等诸多因素,有时候的影响力比文化本身还要大。如选择地势、住宅等方面的风水学说,很多人,特别是东南亚一带的人,很相信“风水”会带给自己好运,有些商家也比较看好“风水”学说。往往策划家讲10句,不如易经大师讲1句,有时候项目的成败就在于易经大师一锤定音。我们称这种现象叫“潜在精神动力”现象。往往从正面、从文化本身苦苦思索找不到的卖点,通过这种“潜在精神动力”的启发,很快就能激发出来。

秦陈虹老师还告诉我们,旅游地产策划不同于一般策划的一个不同点就是:倒2:8法则。即旅游地产的成功,50%在于地势与战略定位,30%在于规划、设计,20%在于销售执行。也就是说,前两者所占的80%是通过后者的20%来加以实现的,因此称为倒2:8法则。

它也就由此引发了以下几个问题:

◎思维定势上的倒2:8。即我们的创意、战略定位、规划、设计80%要放在20%的销售执行上。如果按照正常的2:8定律去设定,80%的策划点不浓缩在20%的销售执行上,那么,你做的地产恐怕80%卖不出去。

◎超越时空上的倒2:8。旅游地产不是作景点,主要是解决“地”和“房”的销售问题。投入和产出速度的快慢,直接决定着投资商的重大决策。所以,我们在提倡“经营城市速成法”的同时,也在提倡“旅游地产速售法”,80%的前期功夫主要用在如何超越时间、空间,浓缩在20%的最后售出上。

◎规划、设计上的倒2:8。与一般规划、设计不同的是旅游地产主要是卖点设计,这种卖点设计是注入思想与灵魂的动态设计,而不是固态设计。如同文章作到极点,意境自然出来。这就需要在景观设计、小区设计、项目设计、娱乐设计、建造设计等方面,重点结合水系景观、山系景观、特色景观、花木景观、亭台榭廊景观等情境交融、水天一色、浑然一体,在“人——建筑——环境”三位一体中以人为核心。

把最吸引人的卖点挖掘出来,应当牢牢记住:卖点设计不是卖现在,而是卖将来;不是卖近景,而是卖它的规划远景。20%卖现在,80%卖将来。

旅游地产的开发远景走向,是由简单到复杂,由初级到高级,由单一功能向多功能发展。

其规律性如同城市发展的流程:简单的部落→村镇→初始的城市→多功能的城市→综合复杂的大城市→更为复杂的城市群。

很多开发商由于生活、经营、知识层面的有限性,无法驾驭旅游地产发展和复杂科学,这给策划人特别是专业策划人提供了更大的发展空间。

旅游地产开发的是三维空间:天空、地面(水面)、地下(含山下、海下、水下)。但由于开发商、经营者的思维局限,第一步迈出了,第二便处在十字路口,左顾右盼,东张西望,不知怎么走了。如北京的二城:天下第一城、中国酒文化城,就是陷入了这种误区。全国旅游地产的半拉工程比比皆是,处在十字路口的房地产开发商也大有人在。

这些只是现象上,本质上反映了主要经营者全局驾驭能力不熟,或者说指挥能力有余,借势、借智、借力等方面不足。而这种经营者又非常自负,听不得别人意见或建议,只能在已设定的误区里越陷越深。

旅游地产定位设定一般遵循的是以聚人为本的原则,因地制宜,因势而立的原则。而聚人为本是第一原则。如安徽舒城县的万佛湖,湖水面积五十平方公里,共有66个岛屿。投资商立足于景点开发,大量投入水上运动,结果几千万投进去,收获却寥寥无几。因为游客太少,搞一个水上项目比赛也不过10万人,几天之后又冷冷清清。如果解决不了聚人的问题,这个地方只能是投资的无底洞。

类似这样的事很多,投资商也不是不精明,但缺乏的是大手笔、大战略的定位设定。如果改为以聚人为本,把卖点放在佛字上,全世界50亿人有20亿与佛有关联,营造一个世界佛文化旅游圣地。现我国注册僧人有18万人,每年开一次国际性的“万佛大会”。同时拉动地方经济、技术、文化与国际合作,很容易形成热点。旅游上我们把九华山——黄山的游客作一下引导,营造“三山五岳一湖(万佛湖)”的概念。

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